Neden Enkaz Altında Kaldık? (8): Binaları teslim ettik, güvenliği sahipsiz bıraktık

Bir binadaki asansör her yıl periyodik kontrolden geçirilir. Kırmızı etiket alırsa kullanımı sınırlandırılır; eksikleri giderilmeden güvenli sayılmaz. Yangın algılama ve söndürme sistemleri de periyodik kontrol, test ve bakıma tabidir. Otomobiller belirli aralıklarla muayene edilir.

Fakat asansörü, yangın sistemini ve içindeki insanları taşıyan binanın kendisi için ülke çapında zorunlu, düzenli ve kayıtlı bir periyodik güvenlik kontrol sistemimiz yok. Asansöre kırmızı etiket verebiliyoruz; onu taşıyan binaya bakmıyoruz. (Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – asansörlerin periyodik kontrolü; İMO – periyodik yapı kontrolü çağrısı)

Bu çelişki yalnızca mevzuattaki bir boşluk değildir. Binaları, iskân verildiği gün donup kalan nesneler gibi gördüğümüzü; oysa kullanım boyunca yaşlanan, yıpranan, yükü ve kullanım biçimi değişen, bazen de taşıyıcı sistemi tahrip edilen yapılar olduğunu kabul etmediğimizi gösterir.

İskân bir son değil, binanın ömrünün başlangıcıdır.

Bir yapı ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi, yaygın adıyla iskân, düzenlenir. İskân alınmadan kullanıma başlanması hukuka uygun değil. Fakat fiilî hayat bakımından iskânlı veya iskânsız bir binanın kullanıcılara açılması, binanın teslim edilmesi demektir.

Teslimle birlikte müteahhit, proje müellifi, şantiye şefi ve yapı denetim kuruluşunun yapım sürecindeki fiilî hâkimiyeti sona erer. Bina artık maliklerin, kiracıların ve işletmecilerin kullanımındadır. Ancak idarenin sorumluluğu sona ermez. Çünkü ruhsat ve iskân bir defalık idari işlemler olsa da yaşam hakkını koruma ödevi süreklidir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, 17 Ağustos 1999 depremine ilişkin Özel ve Diğerleri/Türkiye kararında yaşam hakkının korunmasında arazi planlaması ile şehircilik denetiminin ve yerel idarelerin rolünün önemine dikkat çekti. Anayasa Mahkemesi de 2024 yılında, imar affından yararlanmış yapıların deprem güvenliğine ilişkin denetim sorumluluğunun bütünüyle malike bırakılamayacağını; kamu makamlarının yaşam hakkından doğan pozitif yükümlülüğünün devam ettiğini vurguladı. (AİHM, Özel ve Diğerleri/Türkiye; AYM, E.2023/74, K.2024/141)

İdare iskânı verdikten sonra, “Ben binayı teslim ettim; bundan sonrası maliklerin meselesidir” diyemez. Bir binadaki hukuka aykırı müdahale başkalarının hayatını tehlikeye atıyorsa artık söz konusu olan yalnızca mülkiyet hakkı veya komşuluk ilişkisi değildir. Kamu makamlarının önlemek zorunda olduğu bir yaşam hakkı riskidir.

“Benim dükkânım, benim dairem” yanılgısı.

Bir bağımsız bölümün maliki, çoğu zaman yalnız kendi duvarları içinde değişiklik yaptığını düşünür. Zemin kattaki dükkân sahibi daha geniş vitrin ister; duvarları kaldırır. Asma katı büyütür. Tesisat geçirmek için kiriş veya perdeyi deler. Üst kattaki malik çatıyı yaşam alanına çevirir, ağır su deposu ya da güneş enerjisi sistemi yerleştirir. Bazen galeri boşluğu kapatılır, yeni merdiven açılır, döşeme veya kiriş kesilir. En ağır örnekte kolon kesilir.

Bunların hiçbiri yalnızca o bağımsız bölümü ilgilendirmez. Bina deprem kuvvetlerine tek tek dairelerle değil, kolonları, kirişleri, perdeleri, döşemeleri ve temeliyle bir bütün olarak karşı koyar. Bir elemanın kaldırılması veya zayıflatılması yük aktarım yolunu; bir katın duvarlarının kaldırılması rijitlik dağılımını; bir asma katın eklenmesi kolon davranışını; çatıya ilave edilen kat veya ağır yükler kütleyi ve deprem kuvvetlerini değiştirir.

İnşaat Mühendisleri Odasının taşıyıcı sisteme müdahalelerle ilgili üç açıklaması bu gerçeği kolon kesme, zemin kat ve üst kat/çatı müdahaleleri üzerinden ayrıntılı biçimde ortaya koyuyor. Zemin kattaki duvarların kaldırılması katı öncesine göre daha yumuşak hâle getirebilir; asma kat büyütülmesi kısa kolon etkisi yaratabilir; yeni boşluklar, ankrajlar ve ilave yükler mevcut elemanları fiziksel olarak zedeleyebilir. Deprem, ruhsat dosyasındaki projeye değil, deprem anında ayakta bulunan fiilî sisteme etki eder. (İMO – kolon ve taşıyıcı sistem müdahaleleri; İMO – zemin kat müdahaleleri; İMO – çatı ve üst kat müdahaleleri)

Üstelik risk binada oturanlarla sınırlı değildir. Yıkılan binanın önünden geçen kişi, içerideki misafir, bitişik yapıda yaşayanlar, enkazın kapattığı yol nedeniyle kendisine ulaşılamayan afetzede, o binaya müdahale ederken hayatını tehlikeye atan arama-kurtarma görevlisi de bu kararın sonuçlarına maruz kalır. Bir kişinin yaptığı müdahale, tanımadığı insanların yaşam hakkından eksiltir.

Basit tadilat değildir.

Mevzuat, boya-badana gibi basit tamirlerle taşıyıcı sistemi, yapı alanını, ortak alanları, bağımsız bölüm sayısını veya kullanım amacını etkileyen esaslı tadilatları birbirinden ayırır. Esaslı tadilat ruhsata tabidir. İmar Kanunu’nun 21. maddesi ruhsat zorunluluğunu; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ise “esaslı tadilat” kavramını düzenler. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir değişiklik öğrenildiğinde ilgili idare, İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki tespit, mühürleme ve aykırılığın giderilmesi sürecini işletmek; tehlikeli yapı hâlinde 39. madde uyarınca gerekli tedbirleri almak zorundadır. (3194 sayılı İmar Kanunu; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği)

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi de kat maliklerine yapının bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü yükler. Ortak yerlerde değişiklik için aranan kat malikleri rızası, ayrıca gereken ruhsatın ve mühendislik projesinin yerine geçmez. Bütün kat malikleri onaylasa dahi bir kolonun kesilmesi veya taşıyıcı sistemin tehlikeye atılması yasal ve güvenli hâle gelmez. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu)

Sorun, kural bulunmaması değildir. Bir kez daha “mevzuat var mı, var” düzeniyle karşı karşıyayız. Müdahaleyi yapan ruhsat aramıyor; apartman yönetimi komşusuyla çatışmak istemiyor; belediye ihbar gelmezse görmüyor, ihbar gelirse dosyayı birimler arasında dolaştırıyor. Taşıyıcı sistem ise bu idari rahatlıktan habersiz biçimde zayıflamaya devam ediyor.

İmar affı, betona dayanım kazandırmaz.

Bu düzenin en yıkıcı halkası imar aflarıdır. Ruhsatsız yapı ve müdahaleler zamanında tespit edilip durdurulmadığında oluşan fiilî durum, belirli aralıklarla çıkarılan aflarla kâğıt üzerinde kayıt altına alınır. Kaçak kat, kapatılmış teras, büyütülmüş asma kat veya değiştirilmiş kullanım “belgeli” hâle gelir; fakat belge taşıyıcı sistemi güçlendirmez; müdahalenin oluşturduğu ilave yükü, düzensizliği veya fiziksel tahribatı ortadan kaldırmaz.

2018’de İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddeyle, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılar için beyana dayalı Yapı Kayıt Belgesi düzenlendi. Düzenlemenin yasama belgesinde amaç açıkça, kaçak yapıların Yapı Kayıt Belgesi altında kayıt altına alınması ve yurttaşla devlet arasında “imar barışı” yapılması şeklinde ifade edildi. Belge bazı idari sonuçlar doğurdu; daha önce alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmemiş idari para cezalarının iptaline de yol açtı. Ancak belge, yapının yerinde mühendislik incelemesinden geçtiğini veya depreme dayanıklı olduğunu göstermiyordu. (TBMM, 7143 sayılı Kanun Komisyon Raporu, S. Sayısı 557; 3194 sayılı Kanun, geçici madde 16)

Kamu otoritesi böylece iki ayrı ve çelişkili mesaj verdi. İmar mevzuatı, “Ruhsatsız esaslı tadilat yapamazsın; yaparsan durdurur ve gideririm” dedi. İmar affı ise geçmişte aynı kuralı ihlal eden milyonlarca yapı ve aykırılığa, bedeli ödenince belge verdi. Bu tekrarlandığında yalnız geçmişteki ihlal kayıt altına alınmaz; gelecekteki davranış da şekillenir.

“Nasıl olsa bir gün af çıkar” beklentisi hiçbir kanunun gerekçesinde yazmaz. Ama tekrar eden afların davranışsal sonucudur. Hukuka uyan yurttaş maliyete katlanırken, kurala aykırı davranan kişi bir sonraki siyasi kararı bekleyebiliyorsa caydırıcılık tersine çevrilir. İmar affı yalnız geçmişi aklamaz; bir sonraki kaçak müdahaleye cesaret verir.

Daha vahimi, belge ile güvenlik arasındaki farkın gündelik hayatta silinmesidir. Tapu, abonelik veya satış işleminde Yapı Kayıt Belgesi gören kişi binanın kamu tarafından incelendiğini sanabilir. Oysa beyana dayalı bir evrak; kesilmiş donatıyı yerine koymaz, düşük dayanımlı betonu iyileştirmez, eklenen katın yükünü temele güvenle taşımaz. Hukuki kayıt, mühendislik yeterliliği değildir.

Anayasa Mahkemesi 2024’te geçici 16. maddedeki “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesini iptal etti. Mahkeme, belgenin yapının depreme dayanıklılığı konusunda idari makamlarca bir inceleme yapılmadan, malikin beyanıyla verildiğine dikkat çekti; devletin yaşam hakkını korumaya ilişkin denetim yükümlülüğünün ve bununla bağlantılı mali sorumluluğunun ortadan kaldırılamayacağını belirtti. Bu kararın söylediği açıktır: İdare, önce denetlemediği aykırılığa belge verip sonra bütün riski malike bırakamaz. (AYM basın duyurusu ve karar özeti)

İnşaat Mühendisleri Odası, 27 Ağustos 2026 tarihinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına başvurarak bu kararın gereğinin somut olarak yerine getirilmesini istedi. İMO; Yapı Kayıt Belgesi bulunan bütün yapı ve bağımsız bölümlere ilişkin bilgilerin TAKBİS’e aktarılmasını ve tapu işlemlerinde alıcıların bu durumu açıkça görebilmesini, bu yapıların deprem performans analizlerinin yapılmasını, riskli bulunanlar hakkında tahliye, güçlendirme veya yıkım süreçlerinin gecikmeksizin başlatılmasını ve idarenin denetim-gözetim sorumluluğunun valiliklerle belediyelere bildirilmesini talep etti (İMO Yazısı). İMO şubelerinin de paylaşarak ülke çapında bir mesleki çağrıya dönüştürdüğü bu talep son derece haklıdır: Teknik inceleme yapılmadan verilen bir belgenin yarattığı güvenlik ve bilgi açığı yine yurttaşın omuzlarına bırakılamaz; devlet hem riski belirlemek hem de binanın gerçek durumunu ondan etkilenebilecek herkese görünür kılmak zorundadır.

İsias: Belge vardı, güvenlik yoktu.

6 Şubat depremlerinde Adıyaman’daki Grand İsias Otel’in yıkılması sonucu 72 insan yaşamını yitirdi. Ceza davasının ilk derece mahkemesince açıklanan gerekçeli kararında, 1993 ve 2001 tarihli ruhsatlar ile 31 Aralık 2003 tarihli yapı kullanma izin belgesinde yapının dokuz katlı göründüğü; daha sonra en üste ruhsatsız bir kat eklendiği ve bu kat için 11 Ekim 2018’de Yapı Kayıt Belgesi düzenlendiği belirtildi. Mahkeme ayrıca ilave kat bakımından gerekli projeler ve güvenlik hesabı yapılmadan uygulamaya gidildiğine ilişkin tespitlere yer verdi. Kararın kanun yolu süreci ve diğer sorumluluk tartışmaları kendi mecrasında devam ediyor; burada üzerinde durduğum belgeli olgu, ruhsatsız ilave katın imar affından yararlanmış olmasıdır. (Grand İsias Otel gerekçeli kararına ilişkin haber) Belediye ve Valiliğin yanı başında nasıl olmuşsa kaçak kat yapılmış, idarenin “haberi olmamış”, imar affı, pardon barışıyla yapı kayıt belgesi düzenlenmiş.

İsias örneği, “Yapı Kayıt Belgesi binayı yıktı” gibi tek nedenli ve teknik olarak hatalı bir cümleye indirgenmemeli. Bir yapının yıkımı; malzeme, proje, yapım, zemin, kullanım ve sonradan müdahaleler birlikte incelenerek belirlenir. Fakat şu da tartışmasızdır: Yapı Kayıt Belgesi o ilave katı güçlendirmedi, yapının deprem performansını doğrulamadı. Aykırılığın teknik hesabını görmek yerine kâğıt üzerindeki statüsünü değiştirdi.

İmar affı, denetimin yerini aldığında kamu otoritesi riski ortadan kaldırmaz; yalnızca riskle arasına bir belge koyar. Deprem geldiğinde belge enkazın altında kalır, risk ise gerçekleşir.

İdare görmüyorsa, sorumluluğu bitmiş sayılmaz.

Belediyeler, her binanın her dairesine sürekli görevli koyamaz. Zaten hukuk da imkânsızı istemez. Ancak bu gerçek; şikâyetleri etkili biçimde incelememeyi, yapı dosyasını fiilî durumla karşılaştırmamayı, açık kaçak katları ve kullanım değişikliklerini görmemeyi, riskli ihbarları aylarca cevapsız bırakmayı mazur göstermez.

İlgili idarenin 3194 sayılı Kanun’dan doğan tespit, durdurma ve tehlikeyi giderme yetkileri kamu gücüdür. Büyükşehir belediyelerinin de ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetleme, bilgi-belge isteme ve belirli koşullarda 3194 sayılı Kanun’un yaptırım hükümlerini uygulama yetkisi vardır. Yapı denetim kuruluşunun veya apartman yönetiminin sorumluluğu, bu kamusal yetkileri ve yaşam hakkını koruma ödevini ortadan kaldırmaz. (5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, md. 11)

İdare yalnız ihbar bekleyen pasif bir makam olmamalı. İskân arşivi ile güncel fiilî durum arasında bağ kuran, risk esaslı ve periyodik bir kontrol düzeni kurulmalı. Aksi hâlde kaçak katı uzaktan görebildiğimiz, zemin kattaki duvarların kaldırıldığını mahallede herkesin bildiği, çatının konuta çevrildiği ilanlardan anlaşılan bir ülkede kamu otoritesi “haberim yoktu” diyerek sorumluluktan kurtulmaya çalışır.

Envanter ve periyodik denetim aynı sistemin iki parçasıdır.

Bu dizinin ikinci yazısında, binalarımızı tanımadan riski bilemeyeceğimizi; riski bilmeden de kaynakları doğru yapılara yöneltemeyeceğimizi anlatmıştım. Bina envanteri, yalnız kentsel dönüşümün önceliklerini belirlemek için değil, yapıların kullanım ömrü boyunca güvenliğinin izlenmesi için de başlangıç noktasıdır. (Neden Enkaz Altında Kaldık? (2): Binalarımızı Bilmiyoruz, Kanlı Piyangoyu Bekliyoruz)

Envanter; binanın yapım yılını, ruhsat ve projelerini, taşıyıcı sistemini, kat ve kullanım durumunu, zemin bilgisini, yapı denetim geçmişini, Yapı Kayıt Belgesi bulunup bulunmadığını, bilinen müdahale ve hasarlarını aynı kayıtta göstermelidir. Bu bilgiler hangi binaların önce inceleneceğini ve periyodik kontrolün hangi hususlara yoğunlaşacağını belirler. Ancak envanter, hazırlandığı tarihteki durumu gösteren bir başlangıç fotoğrafıdır.

Periyodik denetim ise bu fotoğrafı güncel tutar. Projedeki bina ile fiilen kullanılan bina karşılaştırılır; kaldırılan duvar, kapatılan boşluk, eklenen veya büyütülen asma kat, değişen kullanım, çatıdaki ilave yük, korozyon veya hasar kayda geçirilir. Her kontrolün sonucu yeniden envantere işlenir. Böylece envanter denetimi besler, denetim de envanteri sürekli yeniler.

Envanter olmadan periyodik denetim kördür: Hangi yapıya önce gidileceğini ve sahadaki durumun neyle karşılaştırılacağını bilemeyiz. Periyodik denetim olmadan envanter ise kısa sürede eskiyen bir fotoğraftır: Binanın teslimden sonra nasıl değiştiğini göremeyiz. Envanter yapının kurumsal hafızasıysa, periyodik denetim nabzıdır; biri olmadan diğeri güvenliği sağlayamaz.

Bu nedenle Ulusal Yapı Stoku Bilgi Sistemi ile Periyodik Yapı Kontrolü tek bir kamu hizmeti olarak kurulmalıdır. Her binanın değişmez bir kimliği bulunmalı; merkezi idare, belediyeler ve yetkili mühendisler aynı güncel kayıt üzerinden çalışmalıdır. Tadilat, kullanım değişikliği, güçlendirme, hasar, ihbar, inceleme ve alınan tedbirler binanın yaşamı boyunca bu kayda eklenmelidir. (İMO – Ulusal Yapı Stoku Bilgi Sistemi ve periyodik kontrol önerileri)

Bina güvenliği ömür boyu izlenmelidir.

Çözüm, her yapıya her yıl ayrıntılı deprem performans analizi yapmak değildir. Bu hem teknik hem mali açıdan gerçekçi olmaz. Çözüm, kademeli ve risk esaslı bir sistemdir:

• Her binaya ruhsat, proje, iskân, yapı denetim, güçlendirme, hasar ve Yapı Kayıt Belgesi bilgilerini içeren değiştirilemez bir dijital kimlik verilmeli; fiilî müdahaleler bu kayda işlenmelidir.

• Belirlenecek aralıklarla —örneğin beş yılda bir— yetkin inşaat mühendislerince proje-fiilî durum karşılaştırması ve hızlı görsel güvenlik taraması yapılmalıdır.

• Deprem, yangın, su baskını, oturma belirtisi, kullanım amacı değişikliği, ağır makine yerleştirilmesi, çatı/asma kat ilavesi veya taşıyıcı sisteme müdahale ihbarı hâlinde olağan dönem beklenmeden kontrol tetiklenmelidir.

• Kontrol yalnız dış cepheden fotoğraf çekmekten ibaret olmamalı; zemin kat, bodrum, çatı, ortak alanlar ve ulaşılabilen taşıyıcı elemanlar incelenmeli, mevcut projeyle farklar belgelenmelidir.

• Şüpheli ve öncelikli yapılarda ayrıntılı performans değerlendirmesine geçilmeli; acil tehlike varsa tahliye, geçici güvenlik tedbiri, güçlendirme veya dönüşüm için süreli ve denetlenebilir yol haritası kurulmalıdır.

• Maliklerin bildirim yükümlülüğü bulunmalı; ancak düşük gelirli yurttaşlar maliyet gerekçesiyle riskli binada yaşamaya terk edilmemeli, inceleme ve güçlendirme için kamusal finansman modelleri oluşturulmalıdır.

• Kontrol sonuçları tapu, satış, kiralama ve sigorta süreçlerinde erişilebilir olmalı; yurttaş hangi binada yaşadığını ve hangi müdahalelerin kayda geçtiğini bilmelidir.

• Sistemin teknik standartları Bakanlık, yerel idareler, üniversiteler ve İnşaat Mühendisleri Odasının birlikte çalışmasıyla belirlenmeli; kontrolü yapan mühendislerin yetkinliği ve mesleki bağımsızlığı güvence altına alınmalıdır.

Deprem yargılamaları fiilî sistemi araştırmalıdır.

Depremden sonra sorumluluk araştırılırken yalnız ruhsat dosyasındaki ilk projeye bakmak yetmez. Binanın deprem anındaki gerçek hâli; sonradan kaldırılan duvarlar, kesilen veya delinen taşıyıcı elemanlar, kapatılan boşluklar, eklenen katlar, değişen kullanım ve ağır yükler bilimsel yöntemlerle belirlenmelidir.

İlk projede veya yapımda kusur varsa elbette araştırılmalıdır. Ancak taşıyıcı sistem sonradan değiştirilmişse ilk yapım aşamasındaki bir kusurla yıkım sonucu arasında nedensellik kendiliğinden varsayılamaz. Müdahalenin türü, zamanı, faili, etkisi; müdahaleyi bilen veya bilmesi gereken malik ve yöneticiler ile denetim görevini yerine getirmeyen kamu görevlilerinin eylem ve ihmalleri ayrı ayrı incelenmelidir.

Sadece eski projenin en görünür imzasını cezalandırmak kolaydır. Fakat binanın kullanım ömründeki müdahaleleri görünmez kılan sistemi değiştirmez. Adalet, dosyada adı bulunan birini seçmek değil; deprem anındaki fiilî taşıyıcı sistemi ve bütün sorumluluk zincirini ortaya çıkarmaktır.

İskân, binayı teslim belgesidir; güvenlikten vazgeçme belgesi değildir.

Bir kolonu kesmek yalnız betondan parça koparmak değildir. Bir asma katı izinsiz büyütmek, zemin kattaki bütün duvarları kaldırmak veya çatıya kaçak kat eklemek de yalnız metrekare kazanmak değildir. Binadaki ve çevresindeki insanların yaşam hakkından eksiltmektir.

İmar affı bu eksilmeyi geri vermez. Yapı Kayıt Belgesi demiri çoğaltmaz, betonu güçlendirmez, yük aktarım yolunu düzeltmez. Yalnızca teknik aykırılığın üzerine resmî görünümlü bir kâğıt örter.

Biz ise binayı iskânla teslim ediyor, sonra kendi hâline bırakıyoruz. Müdahaleyi görmüyor, ihbarı dolaştırıyor, af çıkarıyor; depremden sonra enkaz başında kusur arıyoruz.

Gerçek bir yapı güvenliği düzeni, denetim için depremi beklemez. Binayı daha doğmadan ruhsatlandırır, yapım sırasında denetler ve kullanım ömrü boyunca izler. Bunu yapmadığımız sürece bir sonraki deprem, yalnız taşıyıcı sistemlerimizi değil; “belge varsa güvenlik de vardır” yanılsamasını da yeniden çökertecek.